本文来源：时代周报 作者：赵佳琪

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3 月 5 日上午 9 时，最新的《政府工作报告》出炉。其中，对于房地产的描述主要分为两部分：供给端方面，要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展；需求端方面，要加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

" 本次对于房地产的定调与此前是连贯的、一致的。在城镇化降速的大背景下，保持房地产健康平稳发展，逐渐向新发展模式过渡。" 某 Top10 房企内部人士向时代周报记者分享了他对此次《政府工作报告》的看法。

易居研究院研究总监严跃进认为，《政府工作报告》是要各地在去年解决房地产业风险问题的基础上，继续做好相关工作，尤其是要从金融稳定的角度理解房地产的健康发展。同时，今年房地产工作的重中之重是提振住房消费需求。" 提振住房方面的市场信心、激活合理住房消费需求，是防范化解房地产金融风险、促进市场平稳健康发展的重点。"

化解优质头部房企风险

对于当前市场现状来说，首先是化解房企风险。

以去年 11 月出台的 " 金融支持房地产 16 条政策 " 为开端，针对于金融端的政策不断下发。截至目前，相关部门已下发了如指导商业银行向优质房企出具保函置换预售监管资金、保交楼贷款支持计划、三支箭、内保外贷、不动产私募投资基金等诸多化解房企金融风险的政策。

今年 1 月，央行发布会透露，实施改善优质房企资产负债表计划的行动方案，重点推进资产激活、负债接续、权益补充、预期提升 4 个方面。

在此背景下，本次《政府工作报告》中 " 改善资产负债状况 " 被着重提及。

诸葛找房研究院认为，这说明今年化解企业的风险依然是政策的重点，只有企业的风险解除了，才能维护购房者的合法购房权益。未来，针对优质房企的资金支持力度有望继续加大，前期已出台的政策亦有望加快落实，促进企业资金面继续改善。

同时，《政府工作报告》亦提到，有效防范化解优质头部房企风险。

" 纾困企业端，目的是防止风险扩散到优质房企，防止风险外溢，政策重点（三支箭等）都是为了确保优质房企能稳定下来，这是行业和市场的基本盘。" 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向时代周报记者表示。

时代周报记者了解到，目前筹划再融资的房企包含央国企和民营房企，其中有优质企业，也有出险企业。

中指研究院企业研究总监刘水告诉时代周报记者，目前，优质房企是重点支持对象，这类企业的再融资获批基本不存在问题。而部分出险房企，属于专注主业、合规经营、积极自救的，将会给予支持。"

此外，本次《政府工作报告》首次提到了 " 防止无序扩张 "。

过去多年，" 三高模式 " 让一些房企快速壮大，市场份额迅速提升，但也导致行业风险积聚。不过，某出险房企内部人士告诉时代周报记者，目前，房企已经开始从高杠杆、高负债、只求规模大干快上的模式转为精细化经营管理，专注于市场和行业，潜心打磨产品。

诸葛找房研究院认为，未来相关部门对房企的监管将更加严格，尤其是企业财务指标方面。同时，还将鼓励房企加强自身造血能力，促进行业长远发展。

支持刚性和改善性住房需求

然而对于房地产市场来说，仅化解风险还远远不够，行业需要的是根本性的改变。加大需求端满足力度，是改善市场情况的必由之路。

2022 年以来，部分城市因城施策，密集颁布数条刺激楼市政策，从降低首付比例到放松限购，诸多政策轮番上阵。在一系列政策的支持下，2023 年 2 月房地产市场活跃度上升，市场情绪上升，市场成交有所好转。

在此基础上，《政府工作报告》提及 " 支持刚性和改善性住房需求 "，在刘水看来，房地产风险化解，需要房地产市场企稳的支撑，而支持刚性和改善性需求释放是市场企稳的重要因素。

" 因此，因城施策，加大支持刚性和改善性需求释放仍将是今年房地产市场调控的重点工作。" 刘水向时代周报记者说道。

针对于具体政策，克而瑞研究中心表示，考虑到改善性需求的挖潜空间、政策空间更大，可以更多在激活改善性需求上发力，包括放宽购房套数限制、下调二套房首付比例、实行认贷不认房、降低住房交易税费、缩短住房限售年限等。

" 同时，还可定向支持多孩家庭、人才新市民群体购房，比如多孩家庭可以多购 1 套、下调非户籍人才限购社保要求、新市民购房给补贴等。" 克而瑞研究中心表示。

政府工作报告对于房地产需求端的定调已出，将对未来楼市影响几何？在上述 Top10 房企内部人士看来，本次支持刚性和改善性住房需求，会更多关注老百姓的实际住房需求，从而精准施策。

另一总部位于北京的大型国企内部人士告诉时代周报记者，虽然现在市场上常有 " 小阳春 "、成交火热的说法，但企业内部仍然保持谨慎的态度。

" 我们发现，现在楼市大部分成交来源于存量需求的集中释放。" 上述人士说道，这些购房者在以前很长一段时间内，本身就有刚性或改善需求，只是在当前环境下表现出来而已。故 " 火热景象 " 能否持续，还要看后续经济形势和居民消费意愿等。